Застройщики Петербурга увидели потолок роста
14.02.2014
Рынок жилой недвижимости Петербурга и области в 2013 году, по мнению многих экспертов, «взял разгон». Во-первых, в продажу в городе и в приграничных районов Ленобласти поступило, по разным оценкам, от 3,9 до 4,5 млн кв. м жилой недвижимости (на разных этапах строительства и с разными сроками ввода в эксплуатацию). Во-вторых, за год завершено и введено в строй рекордное со времен докризисного 2008 года количество "квадратов" - 2,6 млн.
На фоне общего спада покупательской активности застройщики не перестают заявлять о все более и более амбициозных планах по реализации новых масштабных проектов и освоении крупных участков земли под жилое строительство. (Более подробно о том, какие проекты будут введены в эксплуатацию в 2014 году, читайте здесь). В стадии проработки, по оценке АРИН, сейчас находится около 40-45 млн кв. м жилья.
Можно ли в таком случае ожидать затоваривания первичного рынка и переизбытка предложения, а также, как следствие, снижения цен, как повлияет ситуация на первичном рынке на вторичный и на каким застройщикам удасться сохранить свой бизнес - РБК решил разобраться с помощью экспертов и девелоперов.
Горизонты роста
По оценке управляющего партнера УК «Магистр» Екатерины Марковец, в границах Петербурга общий объем предложения на первичном рынке продолжает расти: в 2012 году он увеличился на 20%, в 2013 - на 34% и сейчас составляет 3,3 млн кв.м. При этом объем продаж составил 3,2 млн.кв.м. В то же время, как подсчитала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, в течение последних трех-четырех лет спрос в среднем ежегодно прирастал на 500 тыс.кв.м, а за 2013 год было реализовано 3,9 млн кв.м (в городе и Ленинградской области) - это на 21% больше, чем в 2012 году.
«Активный вывод новых проектов – закономерная реакция девелоперов на стабильно растущий спрос. При этом, если ситуация поменяется, то за счет масштабов реализуемых жилых комплексов у застройщиков есть возможность гибко реагировать на происходящее. Можно выводить объект в продажу по очередям или даже отдельными домами», - говорит Ольга Трошева.
Мигранты и студенты
Эксперты называют несколько основных факторов, которые позволят поддерживать спрос на новостройки на нынешнем уровне и предотвратить избыток предложения. Самый очевидный - желание людей переехать из коммуналок и просто старых квартир, которых еще достаточно в Петербурге.
Остается высоким процент инвестиционных покупок: проявляют активность покупатели, которые зарабатывают, приобретая квартиру на «нулевом» этапе строительства и перепродавая ее затем после сдачи дома в эксплуатацию по значительно более высокой цене.
Другой источник спроса, прежде всего на жилье эконом-сегмента, - миграция в Москву и Петербург из регионов. Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова напоминает про ежегодный приток в город студентов, которые в дальнейшем, как правило, остаются здесь и также формируют спрос, про приезжих из северных регионов.
«Мы конечно же делаем ставку и на миграционные потоки. За последние два-три года доля иногородних покупателей жилья стабильно растет. В структуре наших продаж она на данный момент составляет в среднем 20-30% в зависимости от конкретного объекта. Хотелось бы рассчитывать на дальнейший рост этого показателя», - отмечает заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» по продажам и маркетингу Анжелика Альшаева. При этом она подчеркивает, что в условиях, когда уровень жизни населения не повышается, нельзя заявлять о безоговорочном поглощении спросом все увеличивающегося предложения. «Спрос действительно высок, но в данной ситуации необходимо, чтобы желания еще и совпадали с возможностями. А платежеспособность населения - это уже не в компетенции девелоперов», - отмечает она.
Цивилизованная ипотека - вопрос времени
Рост объема предложения будет стимулировать еще один драйвер, подталкивающий спрос, - развитие ипотечного кредитования. В последние два-три года количество ипотечных кредитов растет примерно на 22-25% ежегодно, в 2013 году по предварительным оценкам рост составит до 30%. За 10 месяцев прошлого года банки в Петербурге выдали кредитов на сумму около 41 млрд руб., точные данные по итогам года пока не подсчитаны, но годом ранее сумма достигла около 64 млрд руб. Каждая третья квартира и в Москве, и в Петербурге на данный момент покупается с привлечением ипотечного кредита. «Сейчас банки все более активно начинают конкурировать за качественных заемщиков, а значит снижаются ставки, делают более привлекательными условия кредита», - говорит генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов.
Впрочем, как подчеркивают эксперты, потенциал роста объемов выдачи ипотечных сделок в России все еще далеко не исчерпан - не хватает прозрачности и порядка в банковской сфере.
Ценовой компромисс
В 2013 году цены на новостройки росли значительно медленнее, чем раньше, и выросли в пределах инфляции, и в ближайшие годы рост цен останется на этом же уровне, считает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.
Руководитель компании Л1 Павел Андреев отмечает неравномерность роста цен. «Сегодня квадратный метр в обжитых районах Петербурга стоит примерно на 25% дороже, чем в проектах массовой застройки на окраинах. Это объясняется активной скупкой и соответственно ростом цен на жилье в городе и переизбытком предложения и стагнацией цен в пригородах. Так, самые ходовые квартиры эконом-класса в черте города за 2013 год подорожали примерно на 10%, а в пригородах – на 5-7%. Похожая ценовая динамика, скорее всего, сохранится и в следующем году», - считает Павел Андреев.
«Вторичка» проигрывает
Сейчас процент покупателей, которые хотят использовать средства от продажи старой квартиры для покупки новой на первичном рынке в зависимости от компании варьируется от 10 до 50% в общем объеме сделок, и девелоперы отмечают тенденцию к росту. «Согласно данным нашего исследования «Портрет покупателя в 2013 году», с увеличением комнатности рассматриваемой квартиры растет доля покупателей, планирующих продажу имеющегося жилья на вторичном рынке: однокомнатные квартиры - 26%, двухкомнатные – 36%, трехкомнатные – 48%», - говорит коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. Теоретически большой объем нового жилья, продаваемого по доступным ценам, может спровоцировать массовое желание владельцев квартир в старом фонде продать эту недвижимость и улучшить свои жилищные условия. Однако такой сценарий еще больше усугубит ситуацию на вторичном рынке, где уже сейчас наблюдается серьезная стагнация и постепенное снижение цен.
«Ситуация на вторичном рынке сейчас действительное не самая позитивная – большая часть сделок и денег сконцентрировано на первичном рынке в итоге цены практически не растут – за весь прошлый год они поднялись лишь на 1,7%», - говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
По мнению Анжелики Альшаевой, в ближайшие годы ситуация на вторичном рынке сильно изменится за счет появления так называемой «новой вторички». «Это квартиры, которые застройщик не успел продать по договорам долевого участия в период строительства. С учетом возрастающего темпа строительства, таких непроданных запасов будет все больше, и это не может не повлиять на ситуацию в целом, ведь покупатель сможет выбирать в пределах одного ценового уровня между старым домом (старше 20 лет) и новым современным жильем. При прочих равных условиях выбор явно будет не в пользу первого», - полагает она. (О проблемах нераспроданных квартир в новых домах читайте здесь.)
Возврат к списку
